W ostatnich latach coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania z myślą o zarabianiu na jego wynajmie. W wielu sytuacjach wynajem rzeczywiście jest opłacalny, wygodny i stabilny oraz nie wymaga zbyt dużego zaangażowania ze strony właściciela lokalu. Przestaje taki jednak być, gdy najemca okazuje się nieuczciwy i nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, takich jak regularne płacenie czynszu czy korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Co w takim przypadku może zrobić właściciel mieszkania?

Najlepiej jest zapobiegać

Niestety trudno walczy się z nieuczciwym najemcą, który np. zalega z czynszem i rachunkami, a pozbycie się go to najczęściej długi i skomplikowany proces. W związku z tym właścicielom mieszkań zaleca się działania prewencyjne, czyli w tym przypadku odpowiedni wybór najemców.

Aby zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą, warto skonstruować szczegółową umowę najmu na piśmie i zapoznać się z prawem dotyczącym ochrony lokatorów oraz Kodeksem Cywilnym. W przypadku umowy najmu na czas określony istotne jest zagwarantowanie wynajmującemu prawa do jej wypowiedzenia w sytuacji nieuczciwości najemcy. Jeśli bowiem umowa jest podpisana na czas określony, to zgodnie z Kodeksem Cywilnym najem można wypowiedzieć wyłącznie w przypadkach określonych w umowie. Z punktu widzenia wynajmującego dobrym rozwiązaniem jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego z najemcą. Zawiera ona bowiem oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opuszczenia lokalu i wydanie go wynajmującemu na jego żądanie. W akcie najemca wskazuje też lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opuszczenia lokalu. W umowie najmu okazjonalnego zaletę stanowi też ułatwienie wynajmującemu procedury eksmisyjnej najemcy z lokalu. Gdy najemca bezprawnie zajmuje lokal, właściciel występuje do właściwego sądu z wnioskiem o nadanie oświadczeniu notarialnemu klauzuli wykonalności i po jej otrzymaniu składa wniosek do komornika z żądaniem przeprowadzenia eksmisji.

Dla porównania, w przypadku „zwykłej” umowy najmu, w takiej sytuacji najpierw trzeba uzyskać sądowy wyrok eksmisji (może to trwać nawet kilka lat), a dopiero po jego uprawomocnieniu rozpocząć można postępowanie komornicze.

Umowa najmu może też zawierać obowiązek ustanowienia kaucji gwarancyjnej w celu zabezpieczenia roszczeń wynajmującego, np. o zapłatę czynszu lub naprawę ewentualnych szkód. Ponadto warto wymagać również posiadania ubezpieczenia OC przez najemców, które zabezpieczy wynajmującego w przypadku zniszczenia przez nich lokalu.

Jakie kroki podjąć, jeśli najemca okaże się nieuczciwy?

Najpierw warto podjąć próbę polubownego rozwiązania problemu, skontaktować się z najemcą i poprosić go o dobrowolne opuszczenie mieszkania. Uniknięcie procesu oszczędzi bowiem i czas, i nerwy. Gdy rozmowa nie pomoże, wynajmujący może skorzystać z prawa do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów w oparciu o przepisy Kodeksu Cywilnego, a następnie, jeśli jest taka potrzeba, skierować wniosek do sądu o uzyskanie nakazu eksmisji. Proces eksmisji najemcy może jednak potrwać długo i nie musi zakończyć się odzyskaniem lokalu od razu, a windykacja zaległości może się nie powieść ze względu na brak majątku najemcy.