Wynajem na czarno jest potoczną nazwą wynajmowania nieruchomości bez podpisywania umowy. Praktyka taka jest nadal często stosowana, przede wszystkim dlatego, że strony chcą sobie zaoszczędzić dodatkowych formalności, a także liczą na zmniejszenie kosztów unikając w ten sposób płacenia podatku od uzyskanego z tego tytułu przychodu.

Kodeks cywilny dopuszcza dowolną formę umowy najmu, co oznacza, że może ona zostać zawarta zarówno na piśmie jak i ustnie. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy umowa zawarta jest na dłużej niż rok, wtedy niezbędne jest sporządzenie jej na piśmie. Nie wywiązanie się z tego warunku powoduje wynajmowanie lokalu, mieszkania czy innej nieruchomości „na czarno”.

fot. Bombaert Patrick/bigstockphoto.com

Należy jednak mieć na uwadze, jaki jest ogólny cel zawierania umów na piśmie. Przede wszystkim ma ona być potwierdzeniem ustaleń dokonanych między stronami, by w razie nieporozumienia kwestie sporne dało się sprawiedliwie rozstrzygnąć. Nie oznacza to oczywiście, że umowa pisemna pozbawia z góry wszystkich problemów, jakie mogą wyniknąć w trakcie obowiązywania umowy najmu, jednak ma ona wartość dowodową i bezsprzecznie lepiej chroni interesy stron niż ustalenia poczynione ustnie. Przede wszystkim dlatego, że szczegółów umowy ustnej po upływie jakiegoś czasu strony mogą po prostu nie pamiętać, ale może się również zdarzyć, że jedna z nich, nie mając uczciwych intencji, przedstawi sytuację i warunki najmu odmiennie niż to było pierwotnie ustalone, czym może narazić drugą stronę na dotkliwe szkody.

Z perspektywy wynajmującego taka forma wynajmu może się skończyć długą przepychanką z najemcą o zapłatę zaległych należności lub opróżnienie lokalu. Właścicielowi wynajmowanej nieruchomości w przypadku niewywiązywania się najemcy z płatności w terminie, ciężko będzie udowodnić przed sądem, że takie należności w ogóle mu się należą. W dalszej kolejności będzie spoczywał na nim ciężar udowodnienia wysokości czynszu, terminów i sposobu zapłaty, sposobu rozliczania kosztów eksploatacyjnych i nakładów na nieruchomość.

Jeśli dodatkowo najemca nie będzie chciał dobrowolnie opuścić zajmowanego lokalu, wynajmujący może mieć problem z jego usunięciem. Jeśli bowiem zastosuje w tym wypadku przymus, najemca może wystąpić przeciwko niemu do sądu z żądaniem przywrócenia go do lokalu, na co sąd z dużym prawdopodobieństwem spojrzy przychylnie i taki też wyrok wyda. Zgodnie bowiem z polskim prawem nie można wyrzucić lokatora na bruk, nawet jeśli ten zajmuje lokal bezprawnie, szczególnie jeśli osoba taka należy do grupy szczególnie chronionych, np. jest to kobieta w ciąży,czy osoba przewlekle chora. Aby więc pozbyć się takiego najemcy trzeba przejść żmudny proces sądowy, którego celem będzie uzyskanie wyroku eksmisyjnego. Wynajmujący będzie więc musiał udowodnić wszystkie okoliczności, które potwierdzą jego rację, a będzie to jedynie jego słowo przeciwko słowu najemcy.

Właściciel mieszkania czy lokalu wynajmowanego na czarno powinien się również liczyć z konsekwencjami karno-skarbowymi. Jeśli bowiem urząd skarbowy wytropi osobę, która uchyla się od odprowadzania podatku od uzyskiwanego dochodu, wtedy nałoży na niego karę grzywny. Wynajmujący będzie oczywiście również zobowiązany zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami.

Z punktu widzenia najemcy natomiast wynajem na czarno może okazać się ryzykowny, ponieważ wynajmujący może nie wywiązywać się z ustaleń poczynionych przez strony. Może się więc okazać, że wynajmowana nieruchomość nie ma cech, o których istnieniu zapewniał wynajmujący. Właściciel może się też uchylać od przeprowadzenia niezbędnych remontów lub skończyć umowę nagle i bez zachowania terminów wypowiedzenia, zmuszając tym samym najemcę do wcześniejszej, nieplanowanej wyprowadzki.