Posiadając lokal, który z różnych powodów nie jest przez nas użytkowany, możemy pomyśleć o jego wynajmie. W zależności od lokalizacji, wielkości, standardu wykończenia czy dodatkowych opcji oferowanych potencjalnemu najemcy, zyski z wynajmu mogą znacznie przekroczyć nakłady poniesione na jego obsługę. Przed podjęciem jakichkolwiek kroków, warto przeprowadzić badanie rynku, zapoznać się z formalnościami, jakich będziemy musieli dopełnić i (co najważniejsze) naszymi prawami i obowiązkami względem przyszłego najemcy.
Najem lokali, zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych, reguluje między innymi prawo cywilne . Niezależnie jednak od przepisów ogólnych (w równym stopniu odnoszących się do wszystkich sytuacji), w celu zabezpieczenia swoich interesów, szczegółowe ustalenia dotyczące konkretnego lokalu należy zawrzeć w umowie najmu.
fot. auremar/bigstockphoto.com
Jednym z warunków najmu, który warto uregulować jest kwestia podnajmu lokalu osobom trzecim, oznaczająca oddanie w całości lub w części wynajętego obiektu innemu podmiotowi. Przywołany już wyżej kodeks cywilny wskazuje, że na podnajem lokalu przez jego najemcę wynajmujący, będący najczęściej jego właścicielem, musi wyrazić zgodę. Tym samym, bez wyraźnego zezwolenia właściciela nieruchomości, strona wynajmująca lokal nie może w żadnej mierze jej podnająć. Zatem przyjęte jest, że brak jakiegokolwiek ustalenia co do podnajmu oznacza wykluczenie jego prowadzenia.
Właściciele lokali użytkowych powinni jednocześnie wiedzieć, że ewentualna zgoda na podnajem nie musi mieć formy pisemnej (jedynie zgoda na podnajem lokalu mieszkalnego musi być wyrażona na piśmie) – wystarczy ustne zapewnienie o takiej możliwości. Brak konieczności wyrażenia takowej zgody na piśmie może jednak prowadzić do nadużyć ze strony najemców. Zarówno ustne przyzwolenie, jak i (analogicznie rzecz biorąc) zakaz podnajmu, są trudne do udowodnienia.
Pomimo tego, że brak wyraźnego przyzwolenia na podnajem lokalu jest równoznaczny z niewyrażaniem na niego zgody, w celu lepszego zabezpieczenia transakcji, właściciel nieruchomości powinien zastrzec taką ewentualność w umowie najmu. Podpisując dokument z wyraźnym zakazem podnajmowania użytkowanej nieruchomości (w rozumieniu lokalu użytkowego), najemca zobowiązuje się do przestrzegania wszelkich zawartych w nim zapisów.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, najemca jest zobowiązany do użytkowania wynajmowanego lokalu zgodnie z warunkami określonymi w umowie najmu. Zatem, podnajem wynajętego lokalu bez wyraźnej zgody właściciela lub wbrew jego woli, zawartej w umowie pomiędzy nim a najemcą (zakaz podnajmu), jest jednoznaczne z używaniem przedmiotu najmu (tutaj lokalu) w sposób sprzeczny z ustaleniami. W takiej sytuacji, właściciel nieruchomości ma prawo rozwiązania najmu ze skutkiem natychmiastowym, bez zachowania terminu wypowiedzenia określonego w umowie lub wynikających z przepisów prawa.
Szczegółowa umowa najmu powinna stanowić wystarczające zabezpieczenie przed ewentualnym (niepożądanym przez właściciela) podnajmem lokalu. W przypadku zaistnienia takiej sytuacji, będzie ona stanowiła podstawę do podjęcia odpowiednich kroków egzekucyjnych.
*Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93 z późn. zm.).
Dodaj komentarz