Wynajem mieszkania coraz częściej stanowi przemyślany i długofalowo zaplanowany sposób inwestowania kapitału. Jak wskazują analizy rynku, średnia rentowność takiej inwestycji (nawet w przypadku posiłkowania się kredytem hipotecznym) wynosi około czterech procent netto w skali roku – w zależności od wielkości, standardu i lokalizacji mieszkania, popytu oraz podaży rynku lokalnego i tym podobnych, przewidywany zysk może być większy lub mniejszy. Niezależnie jednak od wysokości zakładanego zysku, umiejętny wynajem pozwala na osiąganie, względnie stałego, dodatkowego dochodu.

fot. Yastermska/bigstockphoto.com

Jak każda inwestycja, wynajmowanie nieruchomości mieszkalnej wiąże się również z określonym ryzykiem. W przypadku wynajmu niekomercyjnego – niebędącego przedmiotem działalności gospodarczej, dotyczy ono między innymi kwestii związanych z obowiązkiem właściciela mieszkania wobec organu podatkowego, możliwością wystąpienia awarii oraz z postępowaniem samego najemcy.

1. Problemy z urzędem skarbowym

Właściciel mieszkania, decydujący się na wynajem i uzyskujący z tego tytułu dochód ma obowiązek odprowadzania podatku dochodowego, zgodnie z wybranym sposobem opodatkowania (8,5% ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub 18%/32% według zasad ogólnych). Nie zawiadomienie organu skarbowego o prowadzonym wynajmie i nie odprowadzanie podatku, może wiązać się dla właściciela nieruchomości z poważnymi konsekwencjami.

2. Kłopotliwe zdarzenia losowe

Bez względu na sposób użytkowania, każde mieszkanie narażone jest na wystąpienie różnego rodzaju, niezależnych ani od właściciela, ani od najemcy, awarii (np. zalanie przez sąsiada), katastrof (pożar) lub zdarzeń losowych (włamanie).

3. Nieuczciwi najemcy

Oddzielną kategorię tworzą zachowania najemcy. Dość rozbudowana lista przykładów wskazuje na mnogość sytuacji, z jakimi może spotkać się właściciel nieruchomości, zawierając umowę najmu, a tym samym udostępniając swoje mienie, nieznanej osobie. Najczęstszym przykładem nierzetelności najemcy jest nieterminowe regulowanie płatności ustalonych w umowie najmu. Nagminne spóźnianie się z opłatami może nie tylko pozbawić właściciela mieszkania regularnego zysku, ale również zadłużyć nieruchomość względem spółdzielni/wspólnoty oraz firm zewnętrznych dostarczających niezbędne media.

4. Zniszczenie mienia

Właściciele mieszkania przeznaczonego na wynajem równie często obawiają się jego zniszczenia, daleko wykraczającego poza zakres tak zwanego zwykłego użytkowania lokalu i/lub kradzieży znajdującego się w nim wyposażenia (sprzętu rtv agd, mebli itp.). W celu zabezpieczenia się przed taką ewentualnością, najczęściej pobierają od najemcy kaucję, w wysokości co najmniej jednego miesięcznego czynszu, która w przypadku nie stwierdzenia większych szkód, zwracana jest w całości po zakończeniu najmu.

5. Lokatorzy na gapę

Ryzyko wynajmowania mieszkania związane jest również z możliwością podnajmowania nieruchomości, bez wiedzy i zgody wynajmującego, osobom trzecim, prowadzenia przez najemcę działalności gospodarczej (a nawet działalności przestępczej), mogącej wiązać się dla właściciela nieruchomości z nieprzyjemnymi skutkami w przyszłości, nie udostępnianiem mieszkania w celu tak zwanej inspekcji, do czego wynajmujący ma prawo, a także nieopuszczeniem lokalu pomimo zakończenia lub wypowiedzenia najmu. Równie poważnym problemem jest podanie przez najemcę fałszywych danych osobowych, co w przypadku wystąpienia powyższych okoliczności uniemożliwi właścicielowi mieszkania egzekwowanie warunków umowy.

Zabezpieczeniem interesów wynajmującego jest umowa najmu. Powinna ona zawierać wszelkie ustalenia dotyczące warunków użytkowania nieruchomości przez najemcę, warunków wypowiedzenia oraz ewentualnych sankcji. W przypadku kwestii nieuregulowanych umową, może on odwołać się do przepisów Kodeksu Cywilnego.