Jedną z najbardziej popularnych i zarazem bezpiecznych form długoterminowego lokowania kapitału jest inwestowanie w nieruchomości. Posiadając na przykład mieszkanie, zlokalizowane zwłaszcza w atrakcyjnej okolicy, możemy czerpać niemałe i w miarę stałe zyski z jego wynajmu lub dzierżawy.
Decydując się na którekolwiek rozwiązanie, zazwyczaj jesteśmy nastawieni na odpowiednio długi okres użytkowania nieruchomości przez najemcę i z takim przeświadczeniem poszukujemy osób zainteresowanych naszą ofertą. Należy pamiętać, że wynajmując mieszkanie na okres dłuższy niż rok, umowa najmu musi mieć formę pisemną (w przypadku najmu lokalu mieszkalnego na okres krótszy, umowa może zostać zawarta jedynie w formie ustnej). Podpisując umowę z naszym lokatorem, warto zawrzeć w niej postanowienia dotyczące przewidywanych przez nas okoliczności, takich jak okres i warunki wypowiedzenia, sposób i terminy płatności czynszu, warunki przeprowadzania drobnych napraw i remontów itd. Kwestie niezawarte w umowie najmu regulują przepisy Kodeksu cywilnego.
fot. Valentina R./bigstockphoto.com
Pomimo chęci długotrwałego wynajmu lokalu mieszkalnego, czasami podejmujemy decyzję o jego sprzedaży. Co zatem w sytuacji chęci lub konieczności pozbycia się wynajmowanego mieszkania? Czy właściciel nieruchomości ma obowiązek powiadomienia o swoim zamiarze najemców?
Żadne przepisy nie zabraniają sprzedaży mieszkania, które ma lokatorów – nie muszą być oni również informowani o tym fakcie. W takim przypadku, nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki zbywcy (poprzedniego właściciela), w tym również w te wynikające z zawartej uprzednio umowy najmu*. Krótko ujmując, mieszkanie „jedynie” zmienia swojego właściciela, a warunki określone w umowie nadal obowiązują obie strony.
Problemem, nie tylko dla lokatorów, ale także dla poprzedniego posiadacza mieszkania może okazać się jednak wypowiedzenie najmu przez nowego właściciela. Nabywca nieruchomości ma prawo wypowiedzieć umowę zgodnie z terminami określonymi w ustawie**, z wyjątkiem umowy zawartej na czas określony z tak zwaną datą pewną, potwierdzoną notarialnie (w tym przypadku okresem wypowiedzenia jest termin wygaśnięcia umowy). Jeśli na skutek wypowiedzenia najmu, najemca musi opuścić mieszkanie wcześniej niż przewidywała umowa (zawarta bez daty pewnej), ma on możliwość domagania się od wcześniejszego właściciela mieszkania „naprawienia swojej szkody” (roszczenia odszkodowawczego)***. Dodatkowo, jeśli poprzedni właściciel pobrał z góry czynsz za na przykład cały okres obowiązywania umowy najmu, musi liczyć się z tym, że najemca może żądać od niego zwrotu części wpłaconego czynszu, nie pokrywającej rzeczywistego korzystania z mieszkania.
Podejmując decyzję o sprzedaży wynajmowanej nieruchomości, warto zatem odpowiednio wcześnie poinformować o tym najemców i wyjaśnić ewentualne kwestie sporne.
_____________________________________
* Przejęcie praw i obowiązków wynikających z kupna mieszkania, wynajmowanego przez osoby trzecie, jest określone przez art. 678 ustawy z dnia 23 kwietna 1964 roku Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 Nr 16 poz. 93).
** Art. 688 Kodeksu cywilnego.
*** Art. 679.
Na właścicielu wynajmowanej nieruchomości ciąża obowiązki związane z utrzymaniem jej właściwego stanu technicznego oraz sprawności urządzeń, które są na wyposażeniu lokalu. Wynika to z przepisów kodeksu cywilnego oraz postanowień zawartych w umowie najmu. Nie wszystkie naprawy będą jednak obciążać właściciela. W niektórych przypadkach za konserwacje i naprawy odpowiedzialny jest najemca.
Rząd pracuje nad regulacjami, które miałyby zniechęcić właścicieli mieszkań do najmu krótkoterminowego. Pomysłodawcy liczą na to, że dzięki temu więcej mieszkań pojawi się w ofercie najmu długoterminowego. Właściciele boją się jednak problemów z lokatorami i czasami wolą, żeby mieszkania stały puste.
Zgodnie z projektem ustawy o wymianie informacji podatkowych z innymi państwami oraz niektórych innych ustaw (DAC7), przyjętej przez Radę Ministrów 9 kwietnia tego roku, operatorzy platform cyfrowych do e-handlu oraz rezerwacji noclegów mają od 1 lipca 2024 obowiązek gromadzenia informacji o sprzedawcach dokonujących transakcji za ich pośrednictwem. Oznacza to, że Krajowa Administracja Skarbowa szykuje się…
Zanim zaczniemy wynajmować mieszkanie, powinniśmy poznać, jakie mamy prawa i obowiązki. Odpowiednia treść umowy z najemcą oraz jej właściwa forma pozwala zabezpieczyć również prawa właściciela, a nie tylko najemcy. Dzięki temu w awaryjnej sytuacji łatwiej będzie przeprowadzić eksmisję osoby, która nie płaci czynszu, zakłóca spokój lub niszczy lokal.
W ostatnich latach coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania z myślą o zarabianiu na jego wynajmie. W wielu sytuacjach wynajem rzeczywiście jest opłacalny, wygodny i stabilny oraz nie wymaga zbyt dużego zaangażowania ze strony właściciela lokalu. Przestaje taki jednak być, gdy najemca okazuje się nieuczciwy i nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, takich…
Czasami zdarza się, że właściciele mieszkać próbują ograniczać swobodę najemców w mieszkaniu. Jednak zakaz przyjmowania gości wieczorami albo narzucanie konkretnych dni na mycie czy pranie to klauzule niedozwolone. Jeżeli takie zapisy znajdują się w umowie najmu, którą planujemy podpisać, to lepiej z tego zrezygnować i znaleźć inne lokum.
Do serwisów informacyjnych przedostały się nieoficjalne informacje o pracach nad podniesieniem podatku ryczałtowego dla osób wynajmujących nieruchomości. Bardzo szybko wypowiedziało się na ten temat Ministerstwo Finansów, dementując wiadomość i zapewniając, iż taki pomysł nie jest w resorcie rozpatrywany.
Inwestowanie w nieruchomości wymaga posiadania znacznych środków lub posiłkowania się kredytami. Do tego potrzebna jest też wiedza prawna i dopełnianie wielu formalności. Zainteresowani takimi inwestycjami, mają alternatywę w postaci REIT-ów, które wkrótce mogą się pojawić w Polsce. Czym są i jak działają? Dlaczego warto się im przyjrzeć?
Z raportu przygotowanego przez Otodom wynika, że w lutym 2024 roku średnia stawka ofertowa czynszu wynosiła w Polsce nieco ponad 3500 zł, przy czym w Warszawie było to już ponad 5 tys. zł. Drogi najem jest problemem, ale okazuje się, że dla kilku grup zawodowych nie aż tak dużym. Są osoby, które w ramach profitu…
Umowa poręczenia jest zawierana podczas podpisywania umowy najmu mieszkania. Pozwala zabezpieczyć interesy właściciela nieruchomości przed tym, że lokator nie zapłaci czynszu. Wyjaśniamy, kto ją podpisuje i kiedy może być dobrym rozwiązaniem.
Serwis natechwile.pl skupia się na poradach dla osób pragnących zainwestować w mieszkanie na wynajem. Jeśli do nich należysz, poradzimy Ci nie tylko jak przeprowadzić korzystną transakcję kupna nieruchomości, ale także jak ją z zyskiem wynająć. Dowiesz się więc jak przeprowadzić wszystkie formalności związane z najmem, jak znaleźć pewnych lokatorów, a nawet jak wybrać ekipę do wykończenia wnętrza.
Mamy nadzieję, że skorzystasz z naszych porad i dołączysz do stałych czytelników portalu.Zachęcamy do oceniania artykułów i ich strong>komentowania, co z pewnością przyniesie satysfakcję ich autorom.
2 komentarze
Polskie prawo to paradoks i chroni “złodzieja”, który nie reguluje należności za wynajem i nie płaci czynszu. Taki mamy klimat. Nasza Firma zajmuje się skupem nieruchomości z lokatorami – http://grb-nieruchomosci.pl.
Czyli wkładki mięsne nadal aktualne.Prywatyzacja,demokracja i byznes pełnom gembom po Polsku.