Umowa najmu okazjonalnego jest formą, na której wybór szczególnie nalegają właściciele wynajmowanych mieszkań, ponieważ to ich interesy są głównie chronione przez tego rodzaju dokument. Jest ona odpowiedzią na dość liberalne względem najemców przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, która nawet w przypadku gdy nie płacą oni czynszu, nie pozwala właścicielowi usunąć ich z jego własnego mieszkania. W takich sytuacjach wynajmujący narażony jest na straty finansowe, ale również na żmudny, długotrwały proces sądowy i eksmisyjny.
W umowie najmu okazjonalnego natomiast, która dla swojej ważności musi zostać sporządzona w formie pisemnej, niezbędne jest sporządzenie w formie aktu notarialnego oświadczenia najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, wraz ze wskazaniem dodatkowego adresu ze zgodą zamieszkujących pod nim osób, pod który wyprowadzi się gdy umowa wygaśnie lub zostanie w inny sposób rozwiązana.
fot. psphotography/bigstockphoto.com
Umowa taka zawierana jest na czas oznaczony, czyli wygasa po upływie terminu, na jaki została zawarta. Może również zostać wypowiedziana, o ile strony w umowie oznaczą precyzyjnie okoliczności, których wystąpienie może skutkować wypowiedzeniem umowy przez jedną ze stron. Dla swojej ważności i dla pełnej ochrony wynajmujący fakt zawarcia umowy najmu okazjonalnego powinien zgłosić we właściwym urzędzie skarbowym oraz uiszczać podatek od uzyskiwanego z tego tytułu przychodu. Jeśli właściciel mieszkania obowiązek ten zaniedba, wtedy umowa najmu okazjonalnego traktowana jest na równi ze standardową umową najmu, i wszystkie wynikające z niej roszczenia będą rozpatrywane na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów.
Jednym z praw, jakie przysługują stronom umowy jest wolność kontraktowania, czyli dowolne kształtowanie treści umowy zgodnie z ich wolą, oczywiście w ramach obowiązujących przepisów. Może się zdarzyć, że wolą stron będzie przedłużenie umowy najmu okazjonalnego, co ze względu na jej specyfikę, wygląda nieco inaczej niż w przypadku zwykłej umowy najmu. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę na wymóg, jaki dla swojej ważności narzuca takiej umowie ustawa. Musi ona zostać zawarta w formie pisemnej. Forma ta dotyczy również wszystkich zmian w umowie. Przedłużenia umowy najmu okazjonalnego należy więc dokonać pisemnie, przy czym nie ma potrzeby podpisywania kolejnej umowy, a jedynie aneksu do niej, w którym zostanie określony nowy termin jej obowiązywania.
Kolejnym niezbędnym elementem takiej umowy jest wspomniane wyżej oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. Na dokumencie takim nie umieszcza się daty, do której takie oświadczenie woli obowiązuje. Należy więc przyjąć, że nie ma przeszkód, by wykorzystać je po podpisaniu aneksu i przedłużeniu obowiązywania umowy. Dla pewności w aneksie warto zawrzeć zapis o tym, iż strony zgodnie oświadczają, że załączone do umowy najmu załączniki i oświadczenia pozostają w mocy. Przedłużenie nie wiąże się więc z dodatkowymi kosztami notarialnymi.
Ostatnią kwestią jest zgłoszenie tego faktu w urzędzie skarbowym. Co do zasady, jeśli podatek będzie nadal odprowadzany, nie ma potrzeby informowania urzędu o przedłużeniu umowy, gdyż nie jest mu znana pierwotna data jej obowiązywania. Jednak jak pokazuje doświadczenie życiowe nadgorliwość i formalizm urzędników potrafi niejednemu podatnikowi uprzykrzyć życie, w związku z tym nie zaszkodzi poinformować urząd o zawarciu aneksy do umowy.
Na właścicielu wynajmowanej nieruchomości ciąża obowiązki związane z utrzymaniem jej właściwego stanu technicznego oraz sprawności urządzeń, które są na wyposażeniu lokalu. Wynika to z przepisów kodeksu cywilnego oraz postanowień zawartych w umowie najmu. Nie wszystkie naprawy będą jednak obciążać właściciela. W niektórych przypadkach za konserwacje i naprawy odpowiedzialny jest najemca.
Rząd pracuje nad regulacjami, które miałyby zniechęcić właścicieli mieszkań do najmu krótkoterminowego. Pomysłodawcy liczą na to, że dzięki temu więcej mieszkań pojawi się w ofercie najmu długoterminowego. Właściciele boją się jednak problemów z lokatorami i czasami wolą, żeby mieszkania stały puste.
Zgodnie z projektem ustawy o wymianie informacji podatkowych z innymi państwami oraz niektórych innych ustaw (DAC7), przyjętej przez Radę Ministrów 9 kwietnia tego roku, operatorzy platform cyfrowych do e-handlu oraz rezerwacji noclegów mają od 1 lipca 2024 obowiązek gromadzenia informacji o sprzedawcach dokonujących transakcji za ich pośrednictwem. Oznacza to, że Krajowa Administracja Skarbowa szykuje się…
Zanim zaczniemy wynajmować mieszkanie, powinniśmy poznać, jakie mamy prawa i obowiązki. Odpowiednia treść umowy z najemcą oraz jej właściwa forma pozwala zabezpieczyć również prawa właściciela, a nie tylko najemcy. Dzięki temu w awaryjnej sytuacji łatwiej będzie przeprowadzić eksmisję osoby, która nie płaci czynszu, zakłóca spokój lub niszczy lokal.
W ostatnich latach coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania z myślą o zarabianiu na jego wynajmie. W wielu sytuacjach wynajem rzeczywiście jest opłacalny, wygodny i stabilny oraz nie wymaga zbyt dużego zaangażowania ze strony właściciela lokalu. Przestaje taki jednak być, gdy najemca okazuje się nieuczciwy i nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, takich…
Czasami zdarza się, że właściciele mieszkać próbują ograniczać swobodę najemców w mieszkaniu. Jednak zakaz przyjmowania gości wieczorami albo narzucanie konkretnych dni na mycie czy pranie to klauzule niedozwolone. Jeżeli takie zapisy znajdują się w umowie najmu, którą planujemy podpisać, to lepiej z tego zrezygnować i znaleźć inne lokum.
Do serwisów informacyjnych przedostały się nieoficjalne informacje o pracach nad podniesieniem podatku ryczałtowego dla osób wynajmujących nieruchomości. Bardzo szybko wypowiedziało się na ten temat Ministerstwo Finansów, dementując wiadomość i zapewniając, iż taki pomysł nie jest w resorcie rozpatrywany.
Inwestowanie w nieruchomości wymaga posiadania znacznych środków lub posiłkowania się kredytami. Do tego potrzebna jest też wiedza prawna i dopełnianie wielu formalności. Zainteresowani takimi inwestycjami, mają alternatywę w postaci REIT-ów, które wkrótce mogą się pojawić w Polsce. Czym są i jak działają? Dlaczego warto się im przyjrzeć?
Z raportu przygotowanego przez Otodom wynika, że w lutym 2024 roku średnia stawka ofertowa czynszu wynosiła w Polsce nieco ponad 3500 zł, przy czym w Warszawie było to już ponad 5 tys. zł. Drogi najem jest problemem, ale okazuje się, że dla kilku grup zawodowych nie aż tak dużym. Są osoby, które w ramach profitu…
Umowa poręczenia jest zawierana podczas podpisywania umowy najmu mieszkania. Pozwala zabezpieczyć interesy właściciela nieruchomości przed tym, że lokator nie zapłaci czynszu. Wyjaśniamy, kto ją podpisuje i kiedy może być dobrym rozwiązaniem.
Serwis natechwile.pl skupia się na poradach dla osób pragnących zainwestować w mieszkanie na wynajem. Jeśli do nich należysz, poradzimy Ci nie tylko jak przeprowadzić korzystną transakcję kupna nieruchomości, ale także jak ją z zyskiem wynająć. Dowiesz się więc jak przeprowadzić wszystkie formalności związane z najmem, jak znaleźć pewnych lokatorów, a nawet jak wybrać ekipę do wykończenia wnętrza.
Mamy nadzieję, że skorzystasz z naszych porad i dołączysz do stałych czytelników portalu.Zachęcamy do oceniania artykułów i ich strong>komentowania, co z pewnością przyniesie satysfakcję ich autorom.
12 komentarzy
Widzę tu pewną niekonsekwencję. Wydaje mi się, że oświadczenie o poddaniu się egzekucji nie po to jest zawierane w formie aktu notarialnego, żeby później strony dowolnie, w formie tylko pisemnej, zmieniały treść tego oświadczenia. Podpisanie aneksu nie ma żadnego wpływu na treść oświadczenia i przedłużenie umowy wymagać też będzie kolejnego oświadczenia w formie aktu notarialnego.
Witam,
Otrzymałem informację od Notariusza – proszę wykonać aneks do umowy o przedłużenie wynajmu. Nic poza tym.
W akcie notarialnym określony jest termin wydania lokalu wynikający z umowy najmu. Więc jeżeli strony wydłużają czas jej obowiązywania to zmianie ulega termin wydania i w mojej ocenie konieczne jest kolejne poddanie się egzekucji uwzględniające nowy termin.
I tutaj piszą że w akcie notarialnym nie umieszcza się daty do której takie oświadczenie obowiązuje a notariusz u którego byłam taką datę umieszcza i w przypadku podpisania aneksu trzeba czynność notarialną powtórzyć.
Ja rowniez podczas przedluzenia umowy najmu okazjonalnego na kolejny rok, otrzymalam od notariusza informacje, iz najemca musi na kolejny rok zlozyc oswiadczenie o poddaniu sie egzekucji w formie aktu notarialnego. Pozostaje kwestia ponownego zgloszenia tego faktu do US, opinie sa podzielone, czy trzeba czy tez nie ma koniecznosci.
Witam,
A co w przypadku, kiedy w Akcie notarialnym jest punkt o umowie najmu, która została zawarta na czas oznaczony od dni.. do dnia…oraz podppunkt, że strona Stawająca oświadcza, że co do opróznienia Lokalu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 ustawy z dnia 21…., jednak nie pożniej niz do dnia ……( konkretna data) poddaje się egzekucji …. Czy w związku z tym, że w akcie podane są konkretne daty to po podpisaniu aneksu do umowy o jej przedłużeniu powinniśmy podpisać kolejny akt?
do grażyna:
“jednak nie później niż do dnia (…)”
co to ma znaczyć? np: Umowa najmu podpisana 01/05/2019 do 30/04/2020
“nie póżniej niż do dnia (30/04/2020)
czyli po zakończeniu Umowy już akt notarialny nie jest ważny bo upłyneła data 30/04/2020?
Witam
W rozmowie telefonicznej z urzędnikiem US poinformował mnie że powinienem wraz ze zgłoszeniem dostarczyć kserokopię umowy w której określona jest pierwotna data jej obowiązywania… Z drugiej strony skoro wciąż płacę podatek to czego tu się czepiać
Ale czy ktoś jest w stanie powiedzieć, czy podpisując aneks, który zmienia tylko czas trwania umowy (wydłuża ją) konieczne jest: a) zawarcie aneksu w formie aktu notarialnego? b) poddanie się ponownej egzekucji przez wynajmującego (zakładam, że tylko w przypadku, gdyby odpowiedź na a) brzmiała “tak”).
Interpretacje wydają się szerokie. Czy ktoś jest w stanie udzielić odpowiedzi?
Czy w przypadku chęci przedłużenia umowy na najem okazjonalny, poprzez aneks (zmieniający tylko czas trwania umowy) konieczne jest jego zawarcie notarialne? Czyli tak naprawdę czy konieczne jest ponowne poddanie się egzekucji przez wynajmującego (tego samego oczywiście)?
Sława
do Jacka i Anonima
Ależ to najemca poddaje się egzekucji, a nie wynajmujący. A dlaczego aneks miałby być sporządzony w formie aktu notarialnego skoro umowa ma formę pisemną? Tak przynajmniej wymaga przepis art. 19a ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów…
Czy mogę napisać aneks do umowy o najem okazjonalny zmieniający datę oraz kwotę czynszu? Czy muszę informować US o tym przedłużeniu? Czy muszę kolejny raz iść do notariusza, aby podpisać tą egzekucje? Nie umowie miałam napisane: na czas oznaczony do dnia 31.07.2021 r. z możliwością przedłużenia.