W sytuacji braku możliwości kupna mieszkania, najczęściej z powodu niewystarczających własnych środków finansowych oraz niemożności uzyskania kredytu hipotecznego, najem nieruchomości wydaje się być najlepszym rozwiązaniem. Zgodnie z definicją, najem jest umową, w której wynajmujący (w tym przypadku właściciel mieszkania) zobowiązuje się przekazać najemcy, na czas określony lub nieokreślony, do używania lokal mieszkalny, w zamian za płacenie przez najemcę czynszu, w wysokości i terminach określonych w umowie.
W zależności od czasu trwania najmu, warunki jego wypowiedzenia reguluje zawarta umowa bądź przepisy ogólne. Podpisując umowę, obie strony zobowiązują się do przestrzegania określonych w niej zapisów, przyjmując jednocześnie wszystkie należne prawa oraz ciążące obowiązki. Wydaje się zatem, że pisemne zawarcie umowy najmu, chroni najemcę przed niespodziewanymi okolicznościami. Niestety, nie zawsze.
Podpisując umowę z właścicielem mieszkania, przyszły lokator najczęściej nie ma wglądu w jego stan majątkowy. Czasami zdarza się, że w celu ściągnięcia długów właściciela nieruchomości, komornik zajmuje mieszkanie, które jest wynajmowane i wystawia je na sprzedaż w trybie licytacji publicznej. Co wtedy? Prawo nie zabrania sprzedaży mieszkania, w którym mieszkają lokatorzy. W takim przypadku, umowa najmu nadal obowiązuje, co oznacza, że najemcy mają nadal prawo zajmować lokal mieszkalny, zgodnie z warunkami określonymi w umowie najmu, a nowy właściciel mieszkania niejako automatycznie nabywa prawa i obowiązki poprzedniego właściciela (staje się nowym wynajmującym).
Zachodzi tu jednak obawa, że nowy właściciel mieszkania będzie chciał się „pozbyć lokatorów”. Należy jednak pamiętać, że w przypadku zachowania przez najemców warunków umowy, tj. niezalegania z czynszem, przestrzegania zasad porządku domowego itp., ewentualne wypowiedzenie najmu może nastąpić jedynie w zgodzie z warunkami przedstawionymi w umowie lub określonymi przez przepisy ogólne. W przypadku nieokreślonego czasu najmu mieszkania (przy czynszu płatnym miesięcznie), może on być wypowiedziany najpóźniej na trzy miesiące przed, z końcem miesiąca kalendarzowego*, natomiast jeśli umowa najmu została zawarta na czas określony dłuższy niż dwa lata, przy zachowaniu formy pisemnej i urzędowym poświadczeniu daty (tzw. data pewna), nowy właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę jego najmu w ciągu miesiąca od dnia uprawomocnienia się tytułu własności, z zachowaniem rocznego wypowiedzenia**.
Istotne jest również to, że jeżeli lokator przy podpisywaniu umowy zapłacił ówczesnemu właścicielowi mieszkania czynsz z góry za okres dłuższy niż trzy miesiące, po zajęciu nieruchomości przez komornika (a w dalszej perspektywie jej sprzedaży), będzie on zobligowany do ponownego uiszczania czynszu z tytułu dalszego najmu lokalu***. W takiej sytuacji, po rozwiązaniu umowy, najemcy przysługuje prawo do ubiegania się o zwrot nakładów poniesionych z tytułu najmu, od nabywcy nieruchomości (nowego właściciela).
*Art. 688 ustawy z dnia 23 kwietna 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz.U 1964 Nr 16 poz. 93 z późn. zm.).
**Art. 1002 ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. 1964 Nr 43 poz. 296 z późn. zm.).
***Art. 929 par. 11 Kodeksu postępowania cywilnego.
Na właścicielu wynajmowanej nieruchomości ciąża obowiązki związane z utrzymaniem jej właściwego stanu technicznego oraz sprawności urządzeń, które są na wyposażeniu lokalu. Wynika to z przepisów kodeksu cywilnego oraz postanowień zawartych w umowie najmu. Nie wszystkie naprawy będą jednak obciążać właściciela. W niektórych przypadkach za konserwacje i naprawy odpowiedzialny jest najemca.
Rząd pracuje nad regulacjami, które miałyby zniechęcić właścicieli mieszkań do najmu krótkoterminowego. Pomysłodawcy liczą na to, że dzięki temu więcej mieszkań pojawi się w ofercie najmu długoterminowego. Właściciele boją się jednak problemów z lokatorami i czasami wolą, żeby mieszkania stały puste.
Zgodnie z projektem ustawy o wymianie informacji podatkowych z innymi państwami oraz niektórych innych ustaw (DAC7), przyjętej przez Radę Ministrów 9 kwietnia tego roku, operatorzy platform cyfrowych do e-handlu oraz rezerwacji noclegów mają od 1 lipca 2024 obowiązek gromadzenia informacji o sprzedawcach dokonujących transakcji za ich pośrednictwem. Oznacza to, że Krajowa Administracja Skarbowa szykuje się…
Zanim zaczniemy wynajmować mieszkanie, powinniśmy poznać, jakie mamy prawa i obowiązki. Odpowiednia treść umowy z najemcą oraz jej właściwa forma pozwala zabezpieczyć również prawa właściciela, a nie tylko najemcy. Dzięki temu w awaryjnej sytuacji łatwiej będzie przeprowadzić eksmisję osoby, która nie płaci czynszu, zakłóca spokój lub niszczy lokal.
W ostatnich latach coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania z myślą o zarabianiu na jego wynajmie. W wielu sytuacjach wynajem rzeczywiście jest opłacalny, wygodny i stabilny oraz nie wymaga zbyt dużego zaangażowania ze strony właściciela lokalu. Przestaje taki jednak być, gdy najemca okazuje się nieuczciwy i nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, takich…
Czasami zdarza się, że właściciele mieszkać próbują ograniczać swobodę najemców w mieszkaniu. Jednak zakaz przyjmowania gości wieczorami albo narzucanie konkretnych dni na mycie czy pranie to klauzule niedozwolone. Jeżeli takie zapisy znajdują się w umowie najmu, którą planujemy podpisać, to lepiej z tego zrezygnować i znaleźć inne lokum.
Do serwisów informacyjnych przedostały się nieoficjalne informacje o pracach nad podniesieniem podatku ryczałtowego dla osób wynajmujących nieruchomości. Bardzo szybko wypowiedziało się na ten temat Ministerstwo Finansów, dementując wiadomość i zapewniając, iż taki pomysł nie jest w resorcie rozpatrywany.
Inwestowanie w nieruchomości wymaga posiadania znacznych środków lub posiłkowania się kredytami. Do tego potrzebna jest też wiedza prawna i dopełnianie wielu formalności. Zainteresowani takimi inwestycjami, mają alternatywę w postaci REIT-ów, które wkrótce mogą się pojawić w Polsce. Czym są i jak działają? Dlaczego warto się im przyjrzeć?
Z raportu przygotowanego przez Otodom wynika, że w lutym 2024 roku średnia stawka ofertowa czynszu wynosiła w Polsce nieco ponad 3500 zł, przy czym w Warszawie było to już ponad 5 tys. zł. Drogi najem jest problemem, ale okazuje się, że dla kilku grup zawodowych nie aż tak dużym. Są osoby, które w ramach profitu…
Umowa poręczenia jest zawierana podczas podpisywania umowy najmu mieszkania. Pozwala zabezpieczyć interesy właściciela nieruchomości przed tym, że lokator nie zapłaci czynszu. Wyjaśniamy, kto ją podpisuje i kiedy może być dobrym rozwiązaniem.
Serwis natechwile.pl skupia się na poradach dla osób pragnących zainwestować w mieszkanie na wynajem. Jeśli do nich należysz, poradzimy Ci nie tylko jak przeprowadzić korzystną transakcję kupna nieruchomości, ale także jak ją z zyskiem wynająć. Dowiesz się więc jak przeprowadzić wszystkie formalności związane z najmem, jak znaleźć pewnych lokatorów, a nawet jak wybrać ekipę do wykończenia wnętrza.
Mamy nadzieję, że skorzystasz z naszych porad i dołączysz do stałych czytelników portalu.Zachęcamy do oceniania artykułów i ich strong>komentowania, co z pewnością przyniesie satysfakcję ich autorom.
1 Komentarz
Prawdopodobnie skończy się na zajęciu wierzytelności z tytułu najmu. Mieszkania zamieszkałe i to także przez najemców skutecznie zniechęcają do licytacji.