Z jednej strony brakuje lokali komunalnych i osoby potrzebujące muszą czekać w kolejkach. Z drugiej strony gminy nie potrafią właściwie zarządzać posiadanymi zasobami, a z mieszkań korzystają osoby, które nie powinny być do tego uprawnione. Dlaczego mieszkania komunalne są często problemem dla gmin?

Mieszkania komunalne to forma pomocy, w ramach której gminy zapewniają lokale mieszkaniowe osobom o niskich dochodach lub w trudnej sytuacji życiowej. Ze względu na niskie miesięczne koszty z lokali komunalnych korzystają rodziny, które nie mogą sobie pozwolić za zakup mieszkania, albo jego wynajem na rynku komercyjnym.

Lokale komunalne należą do majątku gminy i zarządzane są przez władze samorządowe lub instytucje publiczne. Są one przydzielane osobom, które spełniają określone warunki takie jak poziom dochodów, liczba osób w rodzinie, stan zdrowia itp. Właściwy dobór osób korzystających z lokali komunalnych ma na celu ich przydział najbardziej potrzebującym wsparcia.

Lokator nie otrzymuje prawa własności do lokalu, ale może z niego korzystać, ponosząc koszt niewysokiego czynszu. Jest to podobne rozwiązanie do najmu, ale miesięczne opłaty są zdecydowanie niższe niż w przypadku najmu na warunkach rynkowych.

Mieszkania komunalne – generator kosztów dla gmin

Mieszkania komunalne są często postrzegane przez gminy jako pozycja kosztowa, do której ciągle trzeba dopłacać. Statystyki faktycznie pokazują, że liczba mieszkań z zaległościami czynszowymi oraz kwota nieuregulowanych zobowiązań w skali kraju jest bardzo duża.

W praktyce gminy często nie zarządzają właściwie posiadanymi lokalami i nie prowadzą polityki różnicowania czynszów, która mogłaby motywować najemców do regularnego wnoszenia opłat. Problem jest mniejszy w przypadku gmin korzystających z cyfrowych systemów rozliczania najemców, które pozwalają szybciej reagować w przypadku braku wymaganej wpłaty.

Niechęć do utrzymywania lokali komunalnych wpływa negatywnie na politykę mieszkaniową gminy, która ma obowiązek zapewnienia lokali socjalnych i prowadzenia programów ochrony przed bezdomnością osób, które są eksmitowane ze swoich lokali.

Aktywne zarządzanie lokalami

Zapotrzebowanie gmin na nieruchomości lokalowe to nie tylko lokale komunalne. Gminy potrzebują lokali na przykład na mieszkania chronione, ale również lokale komercyjne i użytkowe. Racjonalne gospodarowanie posiadanym zasobem i różnicowanie wysokości czynszów sprawiają, że przy większych liczbie nieruchomości koszty zarządzania zaczynają spadać.

Gminy coraz częściej zauważają, że aktywna polityka mieszkaniowa przynosi efekty. Połączenie polityki mieszkaniowej, społecznej i innych form wsparcia sprawiają, że możliwa jest powolna redukcja zadłużenia najemców. GUS szacuje, że średnia zaległość w opłatach czynszowych w lokalach komunalnych to około 10 tys. zł.

Cześć tych zaległości nie wynika z ciężkiej sytuacji lokatora, ale z braku dobrej woli. W przypadku braku chęci uregulowania zobowiązania mimo możliwości rozłożenia długu na raty lub możliwości jego odpracowania gmina powinna dążyć do eksmisji lokatora i przekazania lokalu osobie, która faktycznie potrzebuje wsparcia.

Brak możliwości podnoszenia czynszów

Mimo rosnących kosztów utrzymania nieruchomości, w których mógłby partycypować najemca, gminy często nie mają możliwości weryfikowania sytuacji finansowej lokatorów. Gmina może sprawdzić dochody i podnosić wysokość czynszów w przypadku wzrostu dochodów, ale tylko w sytuacji najemców, którzy podpisali umowę po 25 kwietnia 2019 roku.

Dzięki dostępnym programom gminy starają się zdobywać dofinansowania na remonty renowacje, czy dostosowanie budynków do wymogów dotyczących efektywności energetycznych. W ramach zarządzania posiadanym zasobem sprzedają po cenach rynkowych duże lokale w atrakcyjnych lokalizacjach, inwestując otrzymane środki w zakupy i remonty mniejszych lokali w niższych, bardziej przystępnych cenach. Zwiększą tym samym liczbę dostępnych miejsc, ale również podnoszą standard oferowanych nieruchomości.