Ostatnie burzliwe lata przyniosły wiele nagłych i zaskakujących zwrotów akcji na polskim rynku najmu. W 2020 r. wraz z COVID-19 przyszło nadzwyczajnie mniejsze zainteresowanie wynajmem, co doprowadziło do spadku cen. Natomiast ubiegły rok i wybuch wojny w Ukrainie spowodował eksplozję popytu. Do tego doszła seria podwyżek stóp procentowych i rekordowo wysoka inflacja. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od stycznia do listopada średni wzrost stawek najmu w 16 badanych miastach wyniósł 14%. Na 2023 r. specjaliści zapowiadają większą stabilizację sytuacji na rynku.
Konieczność znalezienia mieszkania przez miliony uchodźców, które dotarły do Polski, zbiegło się z wysokim wzrostem stóp procentowych i zmianami w regulacjach KNF, co praktycznie uniemożliwiło wielu Polakom uzyskanie kredytu hipotecznego. Wysoki już wówczas popyt na najem pogłębił jeszcze początek roku akademickiego i powrót studentów do miast oraz osób wracających po miesiącach zdalnej pracy wymuszonej przez pandemię. Z kolei wysoka inflacja obarczyła właścicieli lokali większymi kosztami ich utrzymania i remontu.
Wszystkie te zbiegające się w czasie czynniki doprowadziły do mocnych wzrostów stawek najmu w ubiegłym roku. Tylko w ciągu dwóch miesięcy po wybuchu wojny (marzec i kwiecień) wzrosły one średnio o aż 14%. W późniejszych miesiącach stawki wyhamowały, lecz w porównaniu do stycznia w listopadzie były one wyższe o średnio 23%. Podwyżki odnotowano we wszystkich 16 badanych miastach. Padły również rekordy jak np. w Krakowie (33%), Wrocławiu (32%), czy Warszawie (31%). Za to najmniej dotkliwe były one w Katowicach (15%).
Pomimo wzrostu zyskowności lokaty wygrywają
Wyższe stawki najmu przyczyniły się do znacznego wzrostu rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem w 2022 r. Po uwzględnieniu wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem lokalu, w styczniu było to 4,5% netto, a w listopadzie wzrosło do 5,61% netto. Jednak w przypadku oprocentowania lokat bankowych w styczniu wynosiło ono 5,61%, w listopadzie podniesione zostało do 6,92%.
Relatywna opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem spadła. Otóż gdy w styczniu oprocentowanie lokat bankowych i obligacji skarbowych wynosiło ok. 1%, wówczas inwestowanie w nieruchomości przynosiło wielokrotnie wyższe zyski niż trzymanie kapitału w banku. Obecnie, jednak kiedy obligacje skarbowe w pierwszym roku mają oprocentowanie 6,75 – 7,25%, a najkorzystniejsze lokaty nawet 10%, inwestowanie w mieszkania na wynajem nie wydaje się już tak finansowo atrakcyjne. Specjaliści mówią o poprawie sytuacji dopiero po wyraźnym obniżeniu stóp procentowych.
Co nas czeka w 20203 r.?
Specjaliści przewidują względną stabilizację stawek na rynku najmu. Najnowsze zapowiedzi złagodzenia rekomendacji KNF dla kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem, wprowadzenie preferencyjnego kredytu z niskim oprocentowaniem na okres 10 lat oraz wzrost limitów cen mieszkań w programie ‘Mieszkanie bez wkładu’, mogą pomóc ustabilizować ceny. Specjaliści jednak są tutaj ostrożni i nie przewidują znacznego zmniejszenia popytu na rynku najmu.
Kończy się także akceptacja rynku na wyższe stawki najmu. Rosnące wynagrodzenia powinny pozwolić na wydawanie więcej na mieszkania, jednak podwyżki płac nie nadążają za rosnącą inflacją i kosztami życia.
Dodaj komentarz