Jeśli masz mieszkanie do wynajęcia, na pewno masz wiele obaw w kwestii zaufania przyszłym najemcom. Musisz zatem zdawać sobie sprawę z podstawowych zasad wynajmu i z obowiązków spoczywających na obydwu stronach umowy.

Umowa najmu regulowana jest przepisami kodeksu cywilnego. Każdy najemca chroniony jest przez prawa lokatorów, a jak może ochronić się wynajmujący?

1. Przede wszystkim powinieneś zawrzeć umowę na piśmie. W przypadku sporu będzie stanowiła ona dowód potwierdzający przyjęcie określonych ustaleń. Jeśli twój lokator nie będzie przestrzegał zawartych w umowie warunków, to łatwiej ci będzie pozbyć się niechcianych najemców. Pamiętaj, aby rozbudować ją o załączniki dotyczące np. ewentualnych usterek, spisu rzeczy ruchomych, itp. W tego rodzaju kontrakcie należy zawrzeć dane osobowe obu stron, czas trwania umowy, wysokość czynszu oraz opłat, termin zapłaty, wysokość kaucji, odsetki za zwłokę, warunki wypowiedzenia, a także prawa i obowiązki właściciela oraz najemcy. Bezpieczniej dla właściciela mieszkania jest zawrzeć umowę z określonym terminem wynajmu, gdyż ta zawarta na czas nieokreślony może nieść za sobą obowiązek poszukania lokalu zastępczego dla niechcianego lokatora w przypadku eksmisji.
2. Warto także zastanowić się nad tzw. najmem okazjonalnym. Od 2010 roku wynikająca z niego ochrona skupia się nie na lokatorach, lecz na wynajmujących mieszkania. Właściciel lokalu ma prawo m.in. eksmitować najemcę, który sam musi wcześniej zapewnić sobie lokal zastępczy (adres podaje się już przy spisywaniu umowy). Tego rodzaju umowę może zawrzeć osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej i będąca właścicielem danego mieszkania. Wynajmujący musi zgłosić fakt zawarcia tego rodzaju umowy najmu w urzędzie skarbowym. Najem okazjonalny w przeciwieństwie do najmu zwykłego nie charakteryzuje się długimi okresami wypowiedzenia umowy, zawiera się go na określony czas (maksymalnie 10 lat) i jest najkorzystniejsza formą wynajmu dla właściciela, gdyż nie podlega Ustawie O Ochronie Praw Lokatorów. W skrócie wygląda to tak, że ten wynajmujący, który zarejestruje umowę w urzędzie skarbowym, będzie mógł przy pełnym wsparciu ze strony państwa wyeksmitować niepłacącego czynszu najemcę. Należy pamiętać także o tym, że umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta u notariusza.
3. Dodatkowymi zabezpieczenia formalnymi przy wynajmie mieszkania będą także:

• wylegitymowanie się potencjalnego najemcy dwoma dokumentami, np. dowodem osobistym oraz paszportem lub prawem jazdy,
• zadawanie pytań potencjalnemu lokatorowi, w tym również prośba o pokazanie zaświadczenia o zarobkach,
• płatności czynszu najlepiej jest wymagać w comiesięcznych odstępach,
• okazją do bieżącego nadzorowania stanu nieruchomości mogą być comiesięczne wizyty, podczas których wynajmujący będzie odbierał pieniądze za czynsz (spisane w umowie prawo do inspekcji nieruchomości),
• w celu zminimalizowania ryzyka powstania zaległości w płatnościach za czynsz w spółdzielni warto zastrzec sobie w umowie płatność za wszystkie opłaty bieżące wraz z czynszem najmu razem,
• warto ubezpieczyć znajdujące się w mieszkaniu ruchomości

Właściciele wynajmujący swoje mieszkania muszą pamiętać też o protokole zdawczo-odbiorczym, podpartym np. zdjęciami, który jest podstawą do ewentualnych przyszłych roszczeń dotyczących zniszczeniu lub braku jakiegoś elementu wyposażenia mieszkania do wynajęcia.

Ponadto dodatkową gwarancją dla nieufnego wynajmującego będzie kaucja, którą należy zwrócić po 30 dniach od wygaśnięcia umowy, jeśli najemcy pozostawią mieszkanie w takim stanie, w jakim je otrzymali oraz uregulują wszystkie płatności związane z czynszem i rachunkami.

Zanim ogłoszenie ukaże się w prasie lub internecie dobrze jest określić w nim oczekiwania wobec najemcy, a przed podpisaniem umowy skonsultować się z prawnikiem lub pośrednikiem nieruchomości, aby uniknąć złego skonstruowania kontraktu z najemcą.